Frederico Faria
A recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de classificar os créditos decorrentes de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) como quirografários em processos de falência trouxe significativa repercussão no mercado financeiro. Até então, muitos investidores acreditavam que a existência de um lastro em operações imobiliárias com garantia real poderia lhes conferir alguma preferência na ordem de pagamento; entretanto, o STJ deixou claro que a natureza da relação jurídica se dá entre o investidor e a instituição financeira emitente, e não diretamente com os imóveis vinculados às operações de crédito imobiliário.
As LCIs são instrumentos de captação de recursos pelas instituições financeiras, utilizados para fomentar o mercado imobiliário. O investidor, ao aplicar em LCI, empresta dinheiro ao banco, que, por sua vez, disponibiliza financiamentos para aquisição ou construção de imóveis, amparados em garantia real, como hipoteca ou alienação fiduciária. Não obstante, conforme pontuou o STJ no caso examinado, tal garantia real pertence à instituição financeira na qualidade de credora dos financiamentos imobiliários, não se estendendo ao investidor que adquiriu a LCI. Dessa forma, diante da insolvência do banco emissor, os detentores de LCIs não podem invocar qualquer direito real de preferência sobre o patrimônio lastreado, ficando submetidos à posição de credores quirografários.
Isso significa que o investidor em LCI, caso o banco emissor entre em insolvência, receberá seus valores somente depois de quitados os demais créditos de natureza preferencial, se houver recursos suficientes para tanto. Ou seja, será a última classe de pagamento.
No caso analisado, a investidora possuía mais de R$ 1 milhão aplicados em LCI e pretendia equiparar sua posição a de credora com garantia real, argumentando que as LCIs são lastreadas em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária. A Quarta Turma do STJ, porém, negou provimento ao recurso, consolidando o entendimento de que o detentor de LCI não pode usufruir da garantia real constituída entre o banco e os tomadores dos financiamentos imobiliários. Em termos práticos, o Tribunal diferenciou as duas relações jurídicas envolvidas: a primeira é a relação do banco com o tomador do crédito imobiliário – em que existe uma garantia real de hipoteca ou alienação fiduciária – e a segunda é a relação obrigacional do banco com o investidor, na qual não há direito real assegurado.
O desfecho reforça a importância de uma análise minuciosa dos riscos inerentes à aquisição de LCIs. Embora esses títulos sejam considerados investimentos de renda fixa, atrelados ao desempenho do mercado imobiliário e frequentemente vistos como alternativas seguras, a decisão do STJ evidencia que, em caso de insolvência do emissor, seus detentores não terão prioridade de reembolso além daquela atribuída aos demais credores sem garantia. Consequentemente, a probabilidade de êxito em uma eventual habilitação de crédito na falência depende do montante disponível na massa falida após a satisfação de todos os créditos das demais classes.
Do ponto de vista dos poupadores, é imprescindível avaliar a saúde financeira do banco emissor, verificando indicadores de solvência e o nível de proteção conferido pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC) para certos valores de investimento.
Em síntese, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça consolida um marco interpretativo relevante ao deixar claro que, apesar de as Letras de Crédito Imobiliário serem lastreadas em créditos com garantia real, seus titulares não fazem jus à preferência típica dos credores garantidos. Nesse contexto, revela-se indispensável que o investidor avalie, com cautela, a condição financeira da instituição emissora e leve em conta as implicações jurídicas de uma eventual falência. A decisão, portanto, reforça a importância de se conhecer a fundo a legislação aplicável ao mercado de crédito imobiliário, a fim de mitigar riscos e evitar surpresas em cenários de insolvência.
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