Marcelo Freitas
O Edifício Maranhão, no Centro de Belo Horizonte, poderá ser o primeiro prédio a ter o retrofit aprovado pela prefeitura. Se o plano sair do papel, a construção, projetada com fins comerciais, passará a abrigar 124 apartamentos.
A análise da proposta de retrofit do Edifício Maranhão está em fase final. A avaliação da Prefeitura de Belo Horizonte leva em conta a lei que define critérios especiais para este tipo de iniciativa. O texto, aprovado no final do ano passado pelos vereadores, foi sancionado pelo ex-prefeito Fuad Noman (PSD). A previsão é que os trâmites sejam concluídos ainda neste mês.
O Edifício Maranhão é um prédio em estilo art-decó, tombado pelo Município de Belo Horizonte e localizado na rua Tupinambás quase esquina com a avenida Amazonas, O retrofit, cabe lembrar, ocorre quando acontece uma mudança no uso do imóvel – de comercial para residencial ou vice-versa.
O edifício, projetado pelo arquiteto Raphael Hardy Filho, foi o primeiro erguido naquela rua, nos anos 1940. Desde que foi entregue, em 1948, o Maranhão sempre foi um prédio comercial com 138 salas, das quais apenas cerca de 30% estão hoje ocupadas.
Até antes da pandemia, o percentual de ocupação estava na faixa de 90%. Com as medidas de isolamento social e o avanço do trabalho virtual, ocorreu um aumento acentuado da desocupação das salas, já que a maior parte dos antigos inquilinos não retornou ao regime presencial. Estava criado o cenário para a mudança no uso da edificação.
Dos 124 apartamentos, 100 terão 30 metros quadrados de área. Os outros imóveis terão área entre 60 e 90 metros quadrados.
O retrofit será realizado pela Casa Mirador, a um custo estimado em R$ 25 milhões, segundo o arquiteto Leon Myssior, um dos sócios da construtora, que fez com as proprietárias do edifício um contrato de permuta envolvendo apartamentos no prédio revitalizado.
A arquiteta Gisele Borges, responsável pelo projeto de mudança do uso da edificação, revela que um dos principais desafios encontrados na fase de elaboração da proposta foi quanto à localização dos banheiros dos futuros apartamentos.
É que a lei exige que os banheiros tenham ventilação natural ou mecânica. O problema, segundo Gisele, foi que, para atender a esse requisito e, ao mesmo tempo, conseguir aproveitar a atual tubulação de esgoto, o banheiro ocuparia quase a metade da área de fachada do apartamento, comprometendo da circulação de ar no interior do imóvel.
A solução encontrada foi fazer o banheiro no lado contrário ao da janela, com a instalação de uma prumada específica para o novo banheiro, que avançaria sobre uma parte do corredor de circulação, que, segundo Gisele Borges, tem uma largura que comporta essa redução. Com isso, a fachada ficou totalmente liberada para a circulação de ar.
Edifício de um dono só
Quando foi construído, o Edifício Maranhão pertencia a três sócios. Com o correr do tempo, um deles acabou comprando a parte dos outros dois, que foi transmitida por herança e hoje pertence uma filha e uma neta. Gisele Borges afirma que tal fato – o de pertencer a apenas uma pessoa – facilitou o acerto entre o empreendedor e as proprietárias do imóvel.
Se cada sala pertencesse a um proprietário, o retrofit seria inviável, porque seria preciso fazer negociações individuais, o que acabaria, a seu ver, aumentando o valor do imóvel, uma vez que os proprietários que ficassem para o final, iriam pedir um valor cada vez mais alto, já que sem o aval deles, o negócio acabaria não se concretizando.
Tal fato é, no entender de Gisele Borges, um dos grandes empecilhos para que se tenha mais projetos de retrofit sendo realizados na área central de Belo Horizonte. No Rio de Janeiro, que está em um estágio mais avançado de revitalização de sua área central, a Prefeitura utilizou o sistema de busca ativa, tendo como referência as contas de energia elétrica. Para isso, solicitou à concessionária o fornecimento da relação dos edifícios que têm conta única de energia.
A partir daí, de acordo com Gisele, foi fácil fazer a identificação dos possível edifícios a serem retrofitados. No caso do Edifício Maranhão, as salas, que são todas alugadas, deverão ser entregues às proprietárias até o início das obras.
Por ser um prédio tombado pelo Município, o projeto foi submetido ao Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural de Belo Horizonte, que em cerca de 40 dias o aprovou. Na etapa seguinte, o projeto passou para a análise da Secretaria Municipal de Política Urbana, onde encontra-se atualmente. A previsão é de que em cerca de duas semanas, o projeto já tenha um parecer final da Prefeitura.
O secretário de Política Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, Leonardo Castro, informou que o Município também já fez a solicitação de dados à Cemig para agilizar a busca ativa de empreendimentos que possam ser objeto de retrofit. Informou ainda que a Prefeitura está com contato muito estreito com a Caixa Econômica Federal porque a instituição abriu uma linha de financiamento específico para retrofit. A intenção, segundo ele, é trabalhar com estes empreendedores desde o início do projeto. Também em busca dessas edificações, a Administração Regional Hipercentro está fazendo contato com entidades empresariais e corretoras de imóveis.
Solteiros e casais sem filhos
O público-alvo do empreendimento é composto por pessoas solteiras ou casais sem filhos que não possuam carro, pois o prédio não tem garagens. Para casais com filhos, conforme Gisele, não se trata de um imóvel ideal devido às condições da região central de Belo Horizonte e seus problemas de segurança, estado de conservação das calçadas e presença de moradores em situação de rua, observa a arquiteta responsável pelo projeto.
A arquiteta considera que apenas a isenção do IPTU e do ITBI, prevista no processo que incentiva o retrofit, não é, por si só, suficiente para tornar um imóvel do Centro da cidade atraente para este fim. Ela, porém, considera que a revitalização daquela região é como se fosse um jogo de dominó ao avesso. No dominó uma peça cai sobre a outra e, assim, chega-se à última peça derrubada.
O dominó ao avesso se dá porque, no caso do retrofit, um empreendimento atrai moradores para o centro da cidade que, sendo mais habitado, irá atrair mais pessoas para a região e, como isso, outras incorporadoras passarão a enxergar mais oportunidades de negócios ali.
“Esse processo não irá parar, mas é o primeiro projeto e tem que dar certo para estimular que outros incorporadores venham também. Porque o Centro não vai dar certo com um empreendimento só. A gente precisa que muitos, muitos outros tenham interesse em fazer o nosso Centro melhor”, ressalta.
