Fransciny Ferreira
A Associação Brasileira de Incorporações Imobiliárias (Abrainc), que representa as principais construtoras e incorporadoras do país, acionou, nesta terça-feira (3), o Supremo Tribunal Federal (STF) para tentar reverter mudanças na legislação estadual que elevaram os valores cobrados por cartórios nos registros de imóveis. O caso será relatado por André Mendonça.
A ação contesta trechos da Lei estadual nº 15.424, alterada por normas aprovadas em 2024 e 2025. A entidade questiona mudanças que passaram a considerar não apenas o valor do terreno, mas também o montante total das obras, além da criação de cobranças progressivas por faixas financeiras.
Segundo a associação, essas alterações resultaram em aumentos médios de 335%. O pedido ao STF busca a declaração de inconstitucionalidade desses dispositivos, com a suspensão de sua aplicação até o julgamento final.
Em 2025, trechos da legislação que previam aumentos de até 900% nas taxas cobradas de imóveis de alto padrão já haviam sido alvo de questionamentos, o que levou o governador Romeu Zema (Novo) a encaminhar um novo texto à Assembleia Legislativa de (ALMG) que foi posteriormente aprovado pelos deputados e sancionado por ele.
Para a Abrainc, no entanto, as mudanças não resolveram o problema. Uma das críticas recai sobre a forma de cálculo das cobranças. Antes, o valor das taxas era definido basicamente pelo preço do terreno. Com o novo modelo, passaram a ser considerados também o valor total das obras e a aplicação de cobranças progressivas por faixas financeiras.
A criação dessas faixas incide sobre registros de imóveis avaliados acima de R$ 3,2 milhões. Nesse modelo, a cada R$ 500 mil, ou fração, que ultrapasse esse patamar, é aplicada uma cobrança adicional. Assim, imóveis de maior valor acumulam mais faixas e ficam sujeitos a taxas mais elevadas.
A regra anterior, questionada pelo setor imobiliário em Minas, previa até 300 faixas adicionais, com acréscimo de R$ 3 mil em cada uma. No novo texto enviado pelo governador e aprovado pela ALMG, o limite foi reduzido para 100 faixas, com alteração nos valores. O acréscimo passou a ser de R$ 3.142,79 na primeira faixa e de R$ 2.095,20 nas seguintes.
A entidade sustenta, contudo, que a redução no número de faixas não solucionou a questão. Segundo o setor, o impacto financeiro permaneceu “excessivo e desproporcional”. Além disso, a associação afirma que taxas passaram a considerar também o custo total da obra, além do valor do terreno, em registros como loteamentos, incorporações, condomínios e habite-se.
De acordo com dados apresentados na ação, ao incidir não apenas sobre o imóvel, mas também sobre o valor estimado da construção, mesmo quando a obra ainda não foi executada, a nova metodologia resultou em aumentos expressivos.
Em empreendimentos de médio e grande porte, os custos de registro, antes inferiores a R$ 200 mil, passaram a superar R$ 500 mil, com elevações que chegaram a mais de 370%.
“Como se vê, promoveu uma multiplicação desarrazoada dos emolumentos, acrescentando centenas de novas faixas de cobrança. (…) desvirtuou por completo a base de cálculo dos emolumentos, ao incluir o ‘custo global da obra ou da construção’, elemento que não representa qualquer transmissão de direito real, não é objeto de registro imobiliário e, mais grave, configura típica base de cálculo de ISS”, argumentou a Abrainc.
Taxa de fiscalização
A associação também endurece o discurso ao tratar na petição da Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ), cobrada pelo estado para custear a fiscalização do funcionamento dos cartórios. Na ação, a entidade afirma que o modelo atual de cobrança rompe a lógica constitucional ao sobrepor finalidades que deveriam ser distintas.
A mudança de 2024 fixou o valor da TFJ em R$ 4.261,98 para registros acima de R$ 3,2 milhões. Sete meses depois, o montante passou para R$ 4.464,84, com previsão de correção anual.
A arrecadação da taxa financia atividades de fiscalização, acompanhamento, correição e supervisão dos serviços notariais e de registro delegados, exercidas pelo estado por meio da Corregedoria-Geral de Justiça e dos juízes diretores do foro.
A Abrainc questiona, porém, que, conforme previsto no novo texto, parte dos valores arrecadados pelos cartórios passou a ser repassada a outros órgãos do sistema de Justiça, como o Ministério Público de Minas Gerais (MPMG), a Defensoria Pública e a Advocacia-Geral do Estado (AGE). Atualmente, até 40% dessa arrecadação pode ser direcionada a esses fundos.
Para a associação, isso caracteriza uma dupla cobrança pelo mesmo serviço. De um lado, o cidadão paga a TFJ, criada para custear a fiscalização dos cartórios. De outro, arca com taxas cartorárias mais elevadas, cuja arrecadação é parcialmente destinada a órgãos que não prestam diretamente o serviço de registro.
“(…) os valores foram definidos de forma arbitrária, com evidente finalidade arrecadatória, sob pressões interinstitucionais, desconsiderando princípios como proporcionalidade, razoabilidade e correlação com o serviço efetivamente prestado. O que se observa é que o Estado de Minas Gerais busca, em detrimento da Constituição Federal, ampliar sua arrecadação e, por consequência, o repasse de valores, sem considerar a natureza da atividade registral efetivamente prestada ao contribuinte”, escreveu a entidade.
Impacto
No pedido de liminar, a associação afirma que a manutenção da cobrança nesse modelo pode gerar prejuízos imediatos às incorporadoras e comprometer projetos em andamento. Por isso, solicita ao STF a suspensão das regras até o julgamento final da ação.
A entidade também compara os valores praticados em Minas Gerais com os de outros estados e afirma que, para serviços semelhantes, os custos mineiros estão entre os mais altos do país.
“Importa destacar que a majoração das taxas de registro imobiliário imposta pelo Estado de Minas Gerais atinge de forma ainda mais gravosa as pessoas de baixa renda, pois, ao elevar substancialmente os custos para a formalização da propriedade, a norma cria barreiras econômicas à efetivação do direito fundamental à moradia, previsto no art. 6º da CF”.
“A aquisição de imóveis por famílias vulneráveis, muitas vezes viabilizada por programas habitacionais, como o PMCMV, e financiamentos de longo prazo, depende da regularização registral para garantir segurança jurídica e acesso ao crédito”, justificou a entidade.
A ação cita precedentes do Supremo relacionados à cobrança de taxas estaduais e ao entendimento de que esse tipo de tributo deve manter relação direta com o custo do serviço prestado, sem finalidade arrecadatória. Também relembra decisões anteriores em que a Corte declarou inconstitucionais taxas consideradas desproporcionais ou desvinculadas da atividade estatal que as justificaria.
Legislação
As alterações nas taxas cartoriais em Minas Gerais foram inseridas no texto do Projeto de Lei (PL) 3.211/24, de autoria do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que concede permissão ao Poder Judiciário para definir, de forma autônoma, as faixas etárias para o escalonamento do auxílio-saúde de seus servidores.
