Tatiana Moraes
A Caixa Econômica Federal tem 598 imóveis em leilão em Minas Gerais, com valores que variam de R$ 65 mil a R$ 2,95 milhões, conforme levantamento de O Fator no site do banco. O valor dos lances pode cair até 40% no segundo pregão (quando o imóvel não é arrematado), tornando os certames uma oportunidade atrativa para quem busca investir. Segundo especialistas, é possível obter lucro de mais de 30% em cerca de três meses, especialmente com unidades de menor valor, que têm giro mais rápido.
O cenário para investidores se fortaleceu após a Caixa vetar, há cerca de dois anos, a aquisição de imóveis retomados pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Antes, esse público movimentava os pregões. Agora, são os investidores que arrematam os bens e os revendem para famílias de baixa renda, funcionando como um elo entre o banco e o consumidor final.
Para acessar os imóveis disponíveis, o interessado deve entrar no site venda-imoveis.caixa.gov.br, selecionar “Minas Gerais”, escolher a cidade desejada e, em “Modalidade de venda”, clicar em “Leilão SFI – Edital único”. A quantidade de imóveis é dinâmica. Sempre que o banco retoma um bem, ele vai para a lista. Em Belo Horizonte, agora, são 68.
O imóvel mais barato em oferta atualmente é uma casa em Espera Feliz, na Zona da Mata, avaliada em R$ 65 mil. O mais caro é um prédio em Uberlândia, no Triângulo Mineiro, por R$ 2,95 milhões. Ambos podem ter reduções significativas no segundo pregão.
Como funcionam os descontos
Por lei, a Caixa tem que realizar dois leilões para vender um imóvel retomado, explica Sílvio Saldanha, presidente da Associação dos Mutuários do Brasil (Amubra). No primeiro pregão, o valor é o da avaliação. No segundo, o preço cai para o valor da dívida, que inclui parcelas atrasadas, saldo residual e despesas como cartório e ITBI.
Quando o bem não recebe lances no 1º leilão, vai para o 2º, momento mais aguardado pelos investidores, já que os descontos são maiores. O imóvel de Espera Feliz, por exemplo, cai de R$ 65 mil para R$ 45 mil (redução de 30,7%). Já o prédio em Uberlândia pode sair de R$ 2,95 milhões para R$ 1,77 milhão, queda de 40%. Mas atenção: dívidas de condomínio e IPTU ficam a cargo de quem arremata.
Quanto dá para lucrar?
Um imóvel comprado por R$ 80 mil pode ser vendido por R$ 140 mil após reforma simples e pagamento de impostos, que somam algo em torno de R$ 30 mil. Ou seja, com R$ 110 mil é possível um ganho de 30%.
“É comum que, enquanto o comprador está finalizando a transferência do bem, já comece a anunciá-lo. O giro é muito rápido”, diz Marcius Souza, corretor especializado em leilões da Caixa.
Segundo ele, 90% dos compradores hoje são investidores. Alguns vivem exclusivamente dessa atividade, adquirindo mais de dez imóveis por ano.
E se o imóvel estiver ocupado?
“A posse é diferente da propriedade. Mesmo que o banco seja o dono, o morador pode permanecer no local até a saída voluntária ou por ordem judicial”, explica o presidente da Amubra.
A Lei 9.514, que regula a retomada, estabelece que o ocupante deva desocupar o imóvel em até 60 dias após o trâmite do leilão. Mas, em Minas, 80% dos casos exigem ação judicial, o que leva, em média, dois a três meses.
“Normalmente, o comprador já entra com o pedido de desocupação logo após arrematar. Quando sai a decisão, o prazo de saída já está perto do fim”, explica o corretor especializado em leilões da Caixa.
Por que os imóveis mais baratos são mais vantajosos?
Com a saída do Minha Casa, Minha Vida do jogo, imóveis de menor valor passaram a ter liquidez muito maior. “É um público grande, que usa FGTS e tem algum dinheiro guardado. O comprador consegue vender abaixo da tabela e ainda lucrar bastante”, afirma Marcius.
Ele reforça que, nesses casos, o financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é comum para o comprador final, o que agiliza a venda.
Cuidado com o financiamento para investir
Quem arremata precisa ter recursos próprios. Poucos imóveis aceitam financiamento. Além disso, tomar empréstimos para investir pode não ser vantajoso no atual cenário econômico, avalia Saldanha. O motivo é a alta da Selic, que está em 15%, encarecendo o crédito.
Hoje, por exemplo, aplicar R$ 700 mil em CDB (seguro, mas com rentabilidade ainda baixa) rende mais do que comprar para alugar. Um imóvel desse valor alugado por R$ 3 mil dá retorno mensal de 0,42%, contra cerca de 1% no CDB. “Ou seja, o bom negócio é comprar para revender ou para morar”, afirma.
Como evitar perder o imóvel para leilão
A recomendação é agir cedo. “Assim que perceber dificuldade, procure o banco. Existem ferramentas, como a pausa formalizada ou a portabilidade do crédito”, orienta o presidente da Amubra.
Ignorar o problema pode sair caro. “Com três parcelas atrasadas, o banco pode exigir o pagamento integral. Nesse ponto, só resta recorrer à Justiça, o que é mais caro e demorado”, completa.
