Marcelo Freitas
Pela segunda vez, não apareceram interessados na compra do prédio de oito andares da Companhia Energética de Minas Gerais (Cemig) localizado na Rua Itambé, no Floresta, bairro da Região Leste de Belo Horizonte. O primeiro leilão foi realizado em setembro de 2019. O segundo, em janeiro deste ano. Nas duas ocasiões, houve deserto de propostas.
No primeiro leilão, o imóvel foi colocado à venda por R$ 29,8 milhões. Na segunda tentativa, a deste ano, o valor foi atualizado para R$ 32,9 milhões.
O prédio, em arquitetura modernista dos anos de 1960, está localizado próximo ao viaduto de Santa Tereza e integra o conjunto arquitetônico da Praça da Estação e adjacências. Assim, qualquer mudança no imóvel depende de autorização do Conselho Deliberativo do Patrimônio Cultural do Município de Belo Horizonte (CDPCM-BH). O edifício tem área construída de 7,7 mil metros quadrados, conforme consta no documento inicial de registro do imóvel. Se for considerado um anexo com três pavimentos e estacionamento em três níveis para carros e caminhões, a área construída sobe para 13,8 mil metros quadrados.
O Fator foi a campo para tentar entender por qual razão, nas duas ocasiões, não apareceram interessados. Uma primeira comparação inevitável é com o leilão de outro prédio emblemático localizado no hipercentro de Belo Horizonte, o do antigo Othon Palace Hotel, no cruzamento da Avenida Afonso Pena com a Rua da Bahia, a cerca de 300 metros dali, no outro lado do Viaduto de Santa Tereza.
À primeira vista, as restrições impostas pelo fato de o imóvel fazer parte de um conjunto arquitetônico tombado pelo município poderiam ter sido um empecilho. Porém, o prédio do Othon também é tombado pelo município. Nesse aspecto, ambos estão na mesma situação.
As diferenças aparecem quando se compara a área construída de um e outro imóvel. O prédio do antigo hotel tem área construída de 28 mil metros quadrados, ou seja, quatro vezes maior que a do edifício da Rua Itambé — ou duas, se nessa conta for incluído o anexo. Além disso, está localizado em uma área bem mais valorizada e de maior movimento no hipercentro da capital.
Porém, embora tenha uma área construída maior que a do edifício da Cemig, o prédio do Othon foi vendido, em agosto de 2021, por R$ 32,4 milhões. O preço, atualizado para hoje, equivale a R$ 41,4 milhões. Em proporção com a área construída, o que incluiria o anexo, o prédio da Cemig valeria hoje cerca de R$ 20 milhões. Se a referência fosse apenas a edificação em si, com 7,5 mil metros quadrados, esse valor cairia para algo em torno de R$ 10 milhões.
Outra comparação: na Rua Espírito Santo entre Rua Carijós e Avenida Amazonas, também no hipercentro, o banco Bradesco colocou à venda um prédio de nove pavimentos e área construída 15,7 mil metros quadrados. O imóvel está sendo oferecido pelo valor de R$ 1,7 mil o metro quadrado, o que daria um valor final de R$ 26,7 milhões para todo o edifício. Proporcionalmente, pelo metro quadrado a R$ 1,7 mil, o valor do prédio da rua Itambé seria de R$ 23,4 milhões, considerando uma área de 13,8 mil metros quadrados. Se a referência for a área de 7,5 mil metros, ou seja, sem o anexo, o valor do prédio seria de R$ 13,9 mil.
Empresa nega supervalorização
Consultada sobre essa situação, a Cemig negou que tenha supervalorizado o imóvel. Em nota a O Fator, a empresa explicou que os laudos de avaliação dos imóveis são feitos por engenheiros legalmente habilitados, com registro ativo no Conselho Regional de Engenharia e Agrimensura (Crea-MG) e ampla experiência na área, sendo vedada a atuação de corretores de imóveis para este fim.
Esses profissionais, conforme explicou a empresa, seguem rigorosamente as diretrizes das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), especialmente a NBR 14.653 – Avaliação de Bens, que regula os procedimentos técnicos aplicáveis às avaliações de imóveis.
A Cemig explica que cada imóvel possui particularidades intrínsecas e extrínsecas que impactam diretamente no seu valor de mercado. Por isso, segundo a estatal, os valores ofertados ou transacionados não devem ser comparados de forma direta entre imóveis distintos, ainda que localizados na mesma região.
“A metodologia utilizada, como o método comparativo de dados de mercado e o método de quantificação de custo, é cuidadosamente selecionada conforme a natureza do bem, a finalidade da avaliação e a disponibilidade de elementos amostrais, garantindo, assim, a fidedignidade dos resultados”, informou a energética.
Revitalização em marcha lenta
Com o insucesso do leilão, não será na Rua Itambé, ao menos por ora, que o processo de revitalização do hipercentro de Belo Horizonte irá avançar. Tampouco será na região do outro lado da Praça da Estação, no prédio da antiga Escola de Engenharia da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), que permanece fechado desde que a unidade foi transferida para o Campus Pampulha, em 2010.
Com a transferência, o conjunto de edificações onde funcionava a Escola de Engenharia foi repassado para a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), quem, em 2011, o transferiu para o Tribunal Regional do Trabalho (TRT/MG). O projeto do TRT é de deslocar para lá as 48 varas da Justiça do Trabalho de primeira instância em Belo Horizonte, hoje instaladas em dois prédios no Barro Preto, também na região Central da cidade. A mudança, porém, ainda não ocorreu.
Diante da não instalação da Justiça de Trabalho no local, a Prefeitura de Belo Horizonte solicitou à SPU, em 2023 a transferência dos imóveis para o município, que pretendia transformar as edificações em espaços multiuso que contemplariam habitações populares e comércio. A SPU alegou que não poderia atender à solicitação da Prefeitura porque os imóveis da antiga Escola de Engenharia pertencem hoje ao TRT.
Por meio de sua assessoria de imprensa, o Tribunal informou que não há prazo para a transferência das varas da Justiça do Trabalho para os prédios da antiga Escola de Engenharia.
Antes que isso possa ser feito, é preciso que seja implementado o projeto de reforma e adequação das atuais instalações, inclusive com o aumento da área construída para que esta possa receber as varas da primeira instância. Enquanto isso, os prédios seguem fechados.
Facho de esperança
Porém, nem todos os sinais acerca da revitalização do hipercentro são de desalento. Ao lado do viaduto de Santa Tereza e próximo à Praça da Independência, construída pela Prefeitura de Belo Horizonte após a derrubada do anexo do edifício Sulacap, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) segue na reforma do edifício Parque Andradas, que teve sua fachada integralmente destruída por um incêndio, em agosto do ano passado.
O prédio foi construído para ser um hotel, mas estava fechado. Em dezembro de 2023, o TJMG assumiu o imóvel, onde pretende instalar a Escola Judicial Desembargador Edésio Fernandes. Imediatamente após o incêndio, o TJMG deu início à reforma, que, segundo a Corte, deve estar concluída no início de 2026, quando o espaço estará em condições de receber a Escola Judicial.
Perto dali, do outro lado da Praça Independência, na avenida Afonso Pena com Rua da Bahia, o prédio do antigo Othon segue fechado com tapumes indicando a instalação no local do empreendimento Afonso Pena 1050, apresentado ao público em maio do ano passado. Em sua nova configuração, o prédio terá apartamentos de um, dois e três quartos, bem como dormitórios para hotelaria. Será um empreendimento misto.
O projeto já foi aprovado pela prefeitura. Quando do lançamento, a previsão era de que a obras de reconfiguração do prédio estivessem concluídas em 12 meses após a aprovação do projeto pelo poder público. Consultado, o empreendedor responsável pelos trabalhos informou que o local está passando por algumas adequações e que, em breve, as obras serão iniciadas.
A Prefeitura de BH também já recebeu diversas consultas de empreendedores interessados em levar adiante projetos de retrofit para o Centro, conforme informou o subsecretário de Política Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, Pedro Maciel. O retrofit ocorre quando um imóvel de uso comercial passa a ser de uso residencial — ou vice-versa.
As novas regras constam de lei aprovada pela Câmara Municipal em setembro de 2024 e sancionada em dezembro (Lei 11.783/2024) pelo então prefeito Fuad Noman. Segundo Pedro Maciel, por enquanto ainda não há projetos aprovados segundo as novas regras.
A lei isenta de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) os imóveis que tiverem seu uso modificado. E também extingue a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre estes imóveis.
Pedro Maciel acredita que em breve a prefeitura irá emitir os primeiros alvarás de construção com base na Lei do Retrofit.
