Lucas Ragazzi
O ministro André Mendonça, do Supremo Tribunal Federal (STF), decidiu submeter diretamente ao Plenário, em rito abreviado, a ação em que a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) contesta o aumento das taxas cartoriais em Minas Gerais e a forma de cálculo dos emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ), mantendo por enquanto as regras em vigor e adiando uma decisão sobre o pedido de liminar.
A ação foi proposta pela Abrainc contra a legislação que trata dos emolumentos cobrados pelos serviços notariais e de registro em Minas Gerais. Esses dispositivos mudaram a base de cálculo das cobranças, que passou a considerar o valor do terreno acrescido do custo global da obra ou construção, com faixas progressivas para operações imobiliárias acima de 3,2 milhões de reais.
Na decisão dessa quarta-feira (25), Mendonça decidiu não apreciar de imediato a liminar pedida pela entidade do setor imobiliário para suspender a aplicação das normas até o fim do julgamento. Com isso, o ministro sinaliza que a controvérsia sobre a constitucionalidade das regras deve ser analisada de forma definitiva pelo plenário, após a coleta de informações das autoridades estaduais e de pareceres dos órgãos de controle.
O que Abrainc contesta
A Abrainc sustenta que a Nota XVII da Tabela 4 promoveu uma multiplicação considerada excessiva dos emolumentos ao criar um grande número de faixas adicionais de cobrança para registros que superam 3,2 milhões de reais. Em 2024, a alteração fixou acréscimo de 3 mil reais a cada faixa de 500 mil reais, ou fração, até o limite de 300 faixas, com destinação de parte da arrecadação a fundos vinculados ao sistema de Justiça estadual.
Em 2025, nova lei ajustou o modelo, mantendo o patamar de 3,2 milhões de reais, mas reduzindo o limite para 100 faixas e estabelecendo acréscimo de 3.142,79 reais na primeira faixa e de 2.095,20 reais nas seguintes, com correção anual. A porcentagem destinada a fundos ligados a órgãos como Ministério Público, Defensoria Pública e Advocacia Pública foi elevada para 40%. Paralelamente, a TFJ por registro foi fixada em 4.261,98 reais e depois em 4.464,84 reais, também com previsão de reajuste anual.
O item 13 da Tabela 4, por sua vez, passou a determinar que o cálculo dos emolumentos para registros de instituição de condomínio (inclusive edilício e de lotes), parcelamento do solo, averbação de habite-se e registro de incorporações imobiliárias considere o valor do terreno somado ao custo global da obra ou construção. A Abrainc afirma que esse critério desvirtua a natureza da taxa ao incluir elemento que, segundo a entidade, não corresponde a transmissão de direito real e se aproxima da base de cálculo do ISS, tributo municipal.
Na ação, a associação argumenta que as alterações violam os princípios da proporcionalidade tributária e do não confisco, uma vez que os valores cobrados não guardariam relação com o custo do serviço de registro prestado. A petição aponta a transformação dos emolumentos em instrumento de arrecadação destinado a sustentar estruturas institucionais do Estado, com criação de superávit arrecadatório desvinculado da atividade cartorial.
A Abrainc cita precedentes do STF em ações diretas que discutiram a validade de taxas e emolumentos em outros entes federativos e menciona a ADI 2.551, na qual a Corte declarou inconstitucional taxa mineira vinculada ao seguro DPVAT pela falta de equivalência entre o custo do serviço e o valor exigido. A entidade também invoca a Súmula Vinculante 29 ao sustentar identidade entre a base de cálculo da taxa e a do ISS, reforçada pela adoção de critérios como capacidade contributiva e progressividade na formação do valor devido.
Outro ponto destacado é a possibilidade de destinação de parte dos emolumentos a fundos de órgãos do sistema de Justiça, em paralelo à existência da TFJ. Para a associação, esse desenho normativo leva a uma dupla cobrança, na medida em que o contribuinte paga, de um lado, a taxa de fiscalização dos cartórios e, de outro, emolumentos mais altos cuja arrecadação é parcialmente direcionada a órgãos que não prestam diretamente o serviço registral.
Impactos alegados no setor imobiliário
A entidade afirma que a nova sistemática de cobrança aumentou de forma relevante a carga financeira sobre projetos imobiliários, em especial de médio e grande porte, acima de 3,2 milhões de reais. Segundo a tese apresentada na ação, a combinação de base de cálculo ampliada, progressividade por faixas e reajustes anuais elevou significativamente os custos de registros e de atos correlatos, afetando a previsibilidade econômica dos empreendimentos e o planejamento de longo prazo.
No debate público, representantes do setor imobiliário vêm relatando percentuais elevados de aumento nos emolumentos após as mudanças na legislação mineira, com maior impacto em empreendimentos de maior valor agregado. A Abrainc argumenta que essa configuração tributária compromete a livre iniciativa, desorganiza o ambiente de negócios e pode repercutir sobre o acesso à moradia, especialmente em faixas de renda mais baixas, ao encarecer operações que dependem de registros formais.
O Governo de Minas, por meio da Advocacia-Geral do Estado, sustenta posição oposta. Em manifestação enviada ao STF, o órgão afirma que as alterações buscaram calibrar os emolumentos à capacidade contributiva dos usuários, ajustando os valores à dimensão econômica das operações imobiliárias e aproximando o estado de modelos adotados em outras unidades da federação. O Executivo também tem citado dados do desempenho recente do setor de construção civil, com crescimento em vendas e empregos, para rebater a alegação de inviabilização da atividade.
