Marcelo Freitas
A Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) vota, na próxima quarta-feira (4), em 2° turno, o projeto de lei (PL) do retrofit, que estabelece incentivos fiscais a empreendedores que fizerem mudanças de uso de imóveis localizados no hipercentro da capital mineira. A votação final do projeto vinha sendo cobrada pela Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) e foi acertada na última reunião do Colégio de Líderes da Câmara Municipal, na terça-feira (27).
O projeto, de autoria do prefeito Fuad Noman (PSD), concede três anos de isenção de 50% do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) aos donos de edificações que passarem por retrofit. O processo consiste na mudança da finalidade original do imóvel — de comercial para residencial ou de residencial para comercial.
O PL do retrofit também isenta do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) as edificações que forem destinadas ao uso residencial ou misto. Há, ainda, incentivo à criação do Benefício por Produção de Moradia (BPM), um potencial construtivo dado aos empreendedores que erguerem, também no hipercentro de BH, unidades habitacionais para famílias com renda inferior a cinco salários mínimos. A ideia é que esses espaços tenham aluguel social.
De acordo com o projeto, para cada metro quadrado de área líquida em que uma unidade residencial for construída, o empreendedor terá direito a um metro quadrado para ser utilizado em outra edificação.
A proposta tem, ainda, artigo a respeito da redução das multas cobradas a proprietários de imóveis destinados ao retrofit que não estejam nos parâmetros urbanísticos fixados pela lei do Plano Diretor, de 2019. Como a maior parte das edificações da região central é de meados do século 20, o número de inconformidades em relação à legislação atual é grande. O objetivo da amortização das multas é a redução do custo da mudança de uso.
Gentileza urbana
O PL do retrofit também obriga o empreendedor a implementar pelo menos uma das três medidas que a prefeitura define como gesto de gentileza urbana: fachada ativa (loja no andar térreo com frente voltada para rua), área de uso público e terraço destinado ao uso não residencial e aberto ao público.
Na região do hipercentro, já estão em funcionamento os terraços dos edifícios Acaiaca, na avenida Afonso Pena, e Júlia Nunes Guerra, na Praça Sete. Em breve, a Praça Sete vai ganhar outro terraço, localizado no prédio que abriga o projeto P7, de incentivo à economia criativa. O local foi, por muitos anos, sede do antigo Banco do Estado de Minas Gerais (Bemge).
O incentivo ao retrofit faz parte do plano de revitalização do centro de BH, lançado no ano passado pelo Executivo municipal.
Pedro Maciel, subsecretário de Políticas Urbanas da Prefeitura de BH, afirma que os incentivos previstos no PL não são tímidos. Segundo ele, as medidas têm o objetivo de “dar vida” à área central do município.
“Ao longo das últimas décadas o hipercentro se tornou um lugar predominantemente de passagem, com redução no número de moradores e uma decrescente procura por comércio especializado, que migrou, em grande parte, para o e-commerce, e por serviços cotidianos que se descentralizaram”, diz, a O Fator. “O aumento da densidade populacional na região tende a reverter esta tendência, criando um ambiente favorável para novos negócios”, completa.
De acordo com Maciel, o programa de revitalização do centro tem duas prioridades. Um dos eixos gira em torno das obras de requalificação de espaços como as praças da Rodoviária e da Estação. A injeção de frescor também foi dada ao Parque Municipal, que ganhou novos brinquedos e teve o horário de funcionamento ampliado.
O outro eixo do pacote consiste em ações para incentivar a retomada do uso dos imóveis do centro para fins residenciais.
Embora caminhem por percursos distintos, os dois eixos se complementam, conforme o subsecretário de Políticas Urbanas, porque não basta apenas a prefeitura investir na requalificação de praças e outros espaços urbanos. É preciso que a região disponibilize habitações atualizadas a fim de atrair novos moradores às ruas e avenidas do centro.
O contrário também vale. A oferta dos imóveis em boas condições de habitabilidade, por si só, não é suficiente. Para Maciel, se o espaço urbano estiver degradado, a busca por novos moradores não vai surtir efeito. Ainda conforme o subsecretário, aproximadamente 70% dos imóveis localizados no hipercentro de Belo Horizonte estão vazios ou subutilizados.
Como já mostrou O Fator, a principal mancha de esvaziamento do hipercentro está à esquerda da Avenida Afonso Pena, entre a Avenida Santos Dumont e a Rua da Bahia. Por ali, há quarteirões em que o número de portas de lojas fechadas supera o de estabelecimentos abertos.
Aposta na isenção do IPTU
O vereador Gabriel Azevedo (MDB), presidente da Câmara Municipal de Belo Horizonte, também considera importante a aprovação do projeto do retrofit, mas defende mudanças. Para o parlamentar, é preciso ampliar, de 50% para 100%, a isenção de IPTU dada aos imóveis retrofitados.
Outra emenda aumenta o limite para o avanço de elemento estrutural ou decorativo de fachada nos edifícios. Pode ser, por exemplo, a projeção de uma varanda ou qualquer elemento que se estenda para além da fachada principal.
Há, também, acréscimo que pode dispensar a exigência de um número mínimo de vagas de estacionamento e de carga e descarga em prédios submetidos ao retrofit. Hoje, boa parte dos edifícios da região central não dispõe de garagens para todos os apartamentos.
“Não dá para fazer no hipercentro um prédio bacana com as regras atuais”, opina o parlamentar.
Pedro Patrus, vereador do PT, também apresentou emendas ao PL do retrofit. Ele pleiteia, por exemplo, que valores pagos para a regularização de edificações no centro da cidade sejam destinados também ao Fundo Municipal de Habitação Popular.
No projeto original, os recursos iriam todos para o Fundo de Desenvolvimento Urbano das Centralidades. Pedro Patrus também sugeriu incluir, como um dos objetivos do PL do retrofit, o fomento à produção de moradia sustentável e inclusiva. Assim, as unidades construídas com esse fim seriam destinadas, inclusive, às pessoas em situação de rua.
Obras de revitalização
Enquanto o PL do retrofit tramita na Câmara Municipal, a PBH fez o que seria a outra parte do processo de revitalização do centro: as obras para requalificar vias e equipamentos urbanos. Além da Praça da Rodoviária e da praça da Estação, está em curso o processo de rejuvenescimento da Rua Sapucaí e da Praça do Papa. Em outra frente, o anexo do Edifício Sulacap está sendo demolido para dar lugar à Praça da Independência.
Segundo Beatriz Góes, subsecretária da pasta de Governo da prefeitura e coordenadora do plano de revitalização do hipercentro de BH, que ganhou o nome de “Centro de todo mundo”, a Praça do Papa foi incluída no projeto por ser o ponto final da principal artéria que corta a região do hipercentro: a Avenida Afonso Pena.
Na Lagoinha, que dá fim à outra “ponta” do hipercentro, haverá a construção de habitações populares em sete lotes desapropriados. O tradicional bairro também ganhará uma passarela de largura muito superior ao modelo convencional. A ideia é fazer uma ligação entre o Complexo da Lagoinha e a Praça da Rodoviária.
“O projeto (do retrofit) precisa ser aprovado, pois a prefeitura já está fazendo a sua parte. Está limpando, está recapeando as vias, está reformando as praças”, aponta Beatriz.
Otimista, ela acredita que a junção dessas duas frentes – obras e retrofit – irá transformar o hipercentro de BH em um “verdadeiro espetáculo”.
