Frederico Faria
A relevância do registro contratual na alienação fiduciária foi recentemente destacada pela decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Sob a égide do artigo 23 da Lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária de um imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário, conferindo a devida publicização e segurança jurídica às relações imobiliárias que envolvem alienação fiduciária. Nesta decisão, a Terceira Turma reafirmou a imperatividade do registro, ao decidir que a vendedora de um imóvel, ao deixar deliberadamente de registrar o contrato por dois anos, perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na referida lei.
No cerne da questão, a vendedora, após ser notificada do ajuizamento de uma ação de rescisão contratual por parte dos promitentes compradores, procedeu ao registro do contrato contendo cláusula de alienação fiduciária. Tal conduta visava afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), aplicando-se as disposições da Lei 9.514/1997, e contornar as normas desfavoráveis que pudessem advir da não efetivação do registro inicial. No entanto, ao apreciar o caso, o Tribunal aplicou o CDC, afastando a aplicação do artigo 23 da Lei 9.514/1997, sob o fundamento de que o registro tardio foi efetuado com o escopo de burlar a legislação protetiva ao consumidor.
A ministra relatora, Nancy Andrighi, elucidou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário.
Neste tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, revertendo-se para o adquirente. Ademais, nos casos de inadimplemento da dívida, a consolidação da propriedade em nome do credor permite a este recorrer ao procedimento de execução extrajudicial, conforme os artigos 26 e 27 da referida lei.
No entanto, a relatora reiterou que o registro do contrato é requisito indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para a aplicação da Lei 9.514/1997, afastando-se, assim, a aplicação do CDC conforme precedentes já estabelecidos pelo STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos.
A ministra Nancy Andrighi ressaltou que, embora a ausência do registro contratual não comprometa a validade e a eficácia do negócio jurídico em termos gerais, constitui um requisito sine qua non para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997. Esta decisão reflete a integral observância dos princípios da boa-fé objetiva e da supressio, ressaltando que empresas do ramo imobiliário que deixam de registrar voluntariamente o contrato com finalidade de reduzir custos ou evitar normativas protetivas estão agindo contrariamente às obrigações de conduta ínsitas nas relações contratuais.
A supressio, enquanto instituto jurídico que preconiza a perda de um direito pelo decurso do tempo e pela inércia de seu titular em exercer, evidencia-se quando a expectativa de exercício do direito é frustrada pela demora injustificada. Assim, o STJ reafirma que nos contratos de venda de imóveis não se deve admitir que o critério subjetivo do alienante determine o momento do registro, manipulando, desta forma, a aplicabilidade da execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997.
Portanto, esta decisão proferida pela Terceira Turma do STJ salienta a imperativa necessidade do registro do contrato para a constituição da propriedade fiduciária e consequente aplicação da execução extrajudicial. Reforça-se, assim, a segurança jurídica e a previsibilidade das operações imobiliárias, atentando para a importância da observância dos requisitos formais exigidos pela legislação. Ou seja, as empresas do setor imobiliário devem garantir que todas as formalidades, incluindo o registro contratual, sejam devidamente observadas desde o início das transações, assegurando que os contratos celebrem o devido respeito às normativas aplicáveis e aos princípios éticos das relações contratuais.
