Fransciny Ferreira
A Advocacia-Geral da União (AGU) pediu ao Supremo Tribunal Federal (STF), na segunda-feira (23), que suspenda a aplicação dos aumentos progressivos de taxas cartoriais em Minas Gerais para empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). A manifestação foi protocolada na ação movida pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
Como mostrou O Fator, o processo questiona leis aprovadas pela Assembleia Legislativa de Minas Gerais (ALMG) e sancionadas pelo então governador Romeu Zema (Novo), em 2024 e 2025, que alteraram as regras de cobrança dos emolumentos, taxas pagas aos cartórios para registrar imóveis.
Pelo novo modelo, além do valor do terreno, passou a ser considerado o custo global da obra ou da construção. A legislação também criou um sistema progressivo de cobrança para operações imobiliárias acima de R$ 3,2 milhões: a cada R$ 500 mil que ultrapassem esse valor, aplica-se uma cobrança adicional, com limite de 100 faixas.
A regra original previa até 300 faixas adicionais, mas um novo texto aprovado posteriormente pelo Legislativo reduziu o limite para 100 faixas e alterou os valores cobrados. Segundo a Abrainc, o novo sistema resultou em aumentos médios superiores a 300% nos custos de registro de empreendimentos imobiliários. O Executivo, contudo, contesta esses dados.
Em relação ao MCMV, simulação da entidade apresentada no processo mostra que os custos médios das taxas para um empreendimento do programa com 1.439 unidades habitacionais em Minas passaram de R$ 94,54 para R$ 1.140,50 por unidade, aumento de R$ 1.045,96 por apartamento. Em alguns dos condomínios simulados, o crescimento chegou a 1.436%.
O que diz o governo federal
A manifestação da AGU se baseou em uma nota técnica do Ministério das Cidades. O documento aponta que a estrutura do MCMV depende, entre outros mecanismos, da redução das taxas cartorárias. Essa regra existe desde 2009, quando a lei federal que criou o programa estabeleceu desconto de 75% nas taxas para empreendimentos da linha mais subsidiada e de 50% para as demais.
Segundo a nota, o aumento promovido pelo estado anula, na prática, esse benefício. Os dados apresentados mostram o impacto sobre as famílias atendidas pelo programa. Para quem está na Faixa 1 e tem renda média de R$ 1.882 por mês, o valor dos emolumentos após as mudanças representa quase 60% da renda mensal. Antes das alterações, essa proporção era de 5%.
O documento também aponta efeito sobre os descontos concedidos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No ano passado, 7.563 famílias mineiras receberam desconto do fundo igual ou inferior a R$ 1.045,96 para acessar o financiamento habitacional. Com o novo custo cartorial, esse benefício seria integralmente consumido pela taxa.
Já para as famílias da Faixa 2 do programa, com renda entre R$ 2.850 e R$ 4.700, o governo federal cita que o aumento das taxas corresponderia a 86% do valor médio do desconto recebido no ano passado.
A pasta calculou ainda que, se o modelo mineiro fosse replicado pelos demais estados, seriam necessários R$ 418 milhões adicionais do FGTS no país apenas para manter os descontos sem onerar as famílias beneficiárias. Em Minas, o impacto estimado é de R$ 35 milhões adicionais.
“(…) alterações locais de grande magnitude nos custos registrais, embora formalmente circunscritas a uma unidade da Federação, possuem aptidão concreta para afetar, de maneira sensível, a execução de política pública federal de escala nacional. Em outras palavras, a controvérsia não se reduz a interesse exclusivamente regional: trata-se de tema com nítida interface federativa e potencial repercussão sistêmica”, argumentou a AGU.
Minas é o estado com maior peso individual no déficit habitacional urbano do Sudeste, respondendo por 21% do total regional e 9% do nacional, com 556.681 domicílios. Desde 2023, o programa Minha Casa, Minha Vida contratou 178.521 unidades habitacionais no estado, sendo 8.995 pela linha subsidiada e 169.526 pela linha de financiamento.
O que a AGU pede ao STF
A AGU não pediu a derrubada total das leis mineiras. A manifestação propõe uma solução parcial: que o Supremo aplique a chamada interpretação conforme à Constituição, mantenha as leis válidas para os demais casos, mas afaste a incidência nas operações vinculadas ao MCMV.
Nesse cenário, os empreendimentos do programa pagariam apenas os emolumentos-base previstos na tabela, sem os aumentos progressivos, até que Minas ajuste sua legislação. A AGU reconheceu que, do ponto de vista jurídico abstrato, as leis mineiras não são inconstitucionais.
O órgão afirmou que a Constituição não exige que o valor de uma taxa seja matematicamente igual ao custo do serviço prestado e que o uso de faixas progressivas de valor para calcular emolumentos é permitido pela legislação federal.
A associação alegou que o uso do “custo global da obra” como base de cálculo tornaria a taxa equivalente ao Imposto Sobre Serviços (ISS). No entanto, tanto o governo mineiro quanto a AGU rebateram afirmaram que o “custo global” é uma grandeza econômica mais ampla e distinta do “preço do serviço”, que constitui a base de cálculo do imposto municipal.
Destino da arrecadação contestado
A Abrainc questionou também a Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ), cobrada para custear a supervisão dos serviços notariais e de registro no estado. A mudança de 2024 fixou o valor da taxa em R$ 4.261,98 para registros acima de R$ 3,2 milhões. Sete meses depois, o montante passou para R$ 4.464,84, com previsão de correção anual.
A entidade ainda contestou o destino do dinheiro arrecadado com as taxas cartoriais. Pela legislação mineira, até 40% dos valores cobrados são destinados a fundos vinculados ao Ministério Público (MPMG), à Defensoria Pública (DPMG) e à Advocacia-Geral do Estado (AGE-MG).
Para a entidade, a medida desvincula a taxa do serviço que a justifica, já que esses órgãos não prestam registro imobiliário. A associação afirma que há dupla cobrança: o contribuinte paga a TFJ pela supervisão dos cartórios e também arca com emolumentos repassados a instituições sem relação direta com o serviço.
A AGU, porém, não acolheu esse argumento. O órgão afirmou que o STF já reconheceu, em outros casos, a validade de leis estaduais que destinam parcela das taxas a fundos ligados ao sistema de justiça, desde que os recursos financiem atividades dentro desse sistema.
“Isso não significa, evidentemente, que a destinação constitucionalmente legítima da receita torne imune a controle o valor exigido do contribuinte. Uma coisa é reconhecer a validade da afetação normativa dos recursos; outra, diversa, é examinar se, no caso concreto, a magnitude da cobrança conserva ou não medida razoável”, escreveu.
O governo federal lembrou ainda que o valor das taxas cartoriais não serve apenas para pagar o ato em si, mas também para garantir a gratuidade de atos para pessoas de baixa renda (como registros civis), o que exige que o sistema tenha um “custeio cruzado” garantido pelos atos pagos.
O que diz Minas
Em manifestações protocoladas neste mês, o governo do estado e a ALMG defenderam a constitucionalidade das leis. O argumento central é que os valores anteriores estavam defasados, já que a legislação original é de 2004 e passou apenas por atualizações monetárias ao longo de mais de duas décadas.
O governo mineiro também contestou a tese de que as mudanças provocaram impacto no mercado imobiliário. Segundo a AGE, o setor avançou em Minas em 2025, e os problemas apontados pela Abrainc não teriam relação direta com as alterações na legislação cartorial.
A manifestação sustenta que empreendimentos imobiliários de maior porte exigem maior responsabilidade e fiscalização por parte do estado: “A nova sistemática redistribuiu a carga contributiva de forma mais equitativa, corrigiu distorções regressivas e alinhou os valores cobrados à expressão econômica dos atos praticados”.
A ALMG questionou a legitimidade da Abrainc para propor a ação, por entender que a entidade não comprovou representatividade nacional suficiente, conforme a jurisprudência do STF. O Legislativo também pediu que o caso seja levado para uma tentativa de conciliação entre as partes antes de um julgamento.
O andamento do processo
O caso tramita sob relatoria do ministro André Mendonça. Em 26 de fevereiro, ele optou por não analisar de imediato o pedido de liminar da Abrainc para suspender as normas e determinou a coleta de informações das autoridades estaduais antes do julgamento definitivo.
Ele adotou o rito abreviado, que permite levar o caso diretamente ao plenário. Agora, o ministro espera um posicionamento da Procuradoria-Geral da República (PGR) sobre o assunto.
