Lucas Ragazzi
O prefeito de Belo Horizonte, Álvaro Damião (União Brasil), enviou à Câmara Municipal (CMBH), nesta quinta-feira (6), um projeto de lei que cria incentivos fiscais e urbanísticos para estimular a ocupação e renovação da região central da cidade. A proposta tem vigência de 12 anos e abrange dez bairros.
A operação urbana atinge os bairros Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. O território foi dividido em duas áreas: a primeira concentra bairros dentro do perímetro da Avenida do Contorno; a segunda engloba as demais regiões.
O texto busca incentivar a construção de moradias na área central, incluindo habitação de interesse social. A estratégia é aproximar a população da oferta de empregos e reduzir deslocamentos diários para a Região Metropolitana.
O projeto também prevê recuperação de espaços públicos e áreas verdes, proteção ao patrimônio cultural por meio de incentivos à preservação de imóveis históricos, além da redução da pressão sobre áreas ambientalmente sensíveis da cidade.
Seis tipos de obras ganham benefícios
A lei define seis categorias de empreendimentos que receberão incentivos: reforma de edificações antigas (retrofit), construção de habitação de interesse social, finalização de obras abandonadas, substituição de estacionamentos caracterizados como imóveis subutilizados, substituição de galpões e novas edificações em trechos específicos dos bairros.
O projeto cria a Unidade de Regeneração, que representa o potencial de construção extra gerado por um empreendimento na área central. Essa unidade pode ser vendida e convertida em área de construção em outro imóvel dentro ou fora da região da operação.
O cálculo usa valores de ITBI dos terrenos envolvidos para garantir equivalência financeira. O poder público vai monitorar as unidades, mas a comercialização será livre. A cada ano, a prefeitura emitirá unidades municipais equivalentes a 10% do estoque do ano anterior.
Fatores variam conforme o tempo
Os benefícios diminuem ao longo dos anos para estimular adesão rápida ao programa. Para retrofit, o fator começa em 1,5 nos primeiros dois anos, cai para 1,2 entre dois e quatro anos, e chega a 0,8 entre quatro e seis anos. Habitação de interesse social mantém o fator máximo de 1,5 durante todo o período.
Finalização de obras abandonadas, substituição de estacionamentos e galpões recebem fatores de 0,5, 0,4 e 0,3, conforme o período de protocolo. Edificações em área específica têm fator fixo de 0,6.
Regras de construção flexibilizadas
Os empreendimentos poderão construir até 70% além do coeficiente máximo permitido usando o potencial extra. O cálculo do coeficiente de aproveitamento seguirá a fórmula Ca = ATE/1,7/AT.
A proposta dispensa afastamentos laterais e de fundos. Obras que se enquadrem em condições específicas ficam livres do licenciamento urbanístico e da elaboração de estudo de impacto de vizinhança.
Isenção de impostos durante obras e após
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) será isento durante a construção, desde que a obra seja concluída em até 48 meses. Imóveis do Programa de Locação Social e habitação de interesse social também terão isenção, neste último caso por até dez anos após a conclusão.
Dívidas de IPTU formadas até 31 de dezembro de 2020 serão perdoadas para imóveis enquadrados como retrofit, habitação de interesse social ou finalização de obras abandonadas.
O Imposto Sobre Transmissão de Bens Móveis (ITBI) terá isenção na compra de imóvel para construção de empreendimento incentivado e em até duas vendas posteriores, desde que ocorram em até dois anos após a conclusão da obra. Taxas de projeto, vistoria e fiscalização de obras também serão isentas.
Outorga isenta nos primeiros anos
A cobrança pela construção além do coeficiente básico será temporariamente suspensa. Projetos protocolados nos primeiros dois anos terão isenção de 100%, entre dois e quatro anos a isenção cai para 50%, e depois de quatro anos volta a ser cobrada integralmente.
A mensagem do prefeito aponta que a arrecadação dessa taxa foi baixa nos últimos cinco anos: R$ 4 milhões na área central e R$ 17 milhões na área dois. A projeção é que a base de arrecadação se expanda após o fim das isenções.
Contrapartidas exigidas
Para receber os benefícios, os empreendimentos deverão plantar árvores de médio ou grande porte no afastamento frontal, com mínimo de uma árvore a cada 20 metros lineares de testada. A Secretaria Municipal de Política Urbana poderá dispensar o plantio quando as condições do terreno impeçam o cumprimento.
Empreendimentos que oferecerem áreas de uso público poderão construir mais. Cada metro quadrado de área aberta ao público permite acréscimo de um metro quadrado de construção. Se a área incluir bebedouros, brinquedos, equipamentos esportivos ou passagem entre quadras, o acréscimo aumenta entre 0,25 e 0,5 metro quadrado por equipamento.
Comitê vai acompanhar a operação
O texto cria um comitê gestor com representantes de sete secretarias municipais. O grupo terá as atribuições de acompanhar a implementação da operação, analisar projetos, decidir casos omissos, convocar estudos de impacto quando necessário e monitorar as Unidades de Regeneração.
A Secretaria Municipal de Política Urbana coordenará o comitê, que terá seis representantes titulares e seis suplentes. As demais secretarias terão um titular e um suplente cada. A participação não será remunerada.
Regra específica para imóveis tombados
Imóveis tombados em área específica terão cálculo próprio para transferência de potencial construtivo. A área passível de transferência será calculada multiplicando-se a área do terreno pelo coeficiente básico.
O proprietário poderá pedir nova geração de transferência a cada cinco anos, referente a um terço do potencial, se mantiver o imóvel em bom estado e se todo o potencial anterior já tiver sido transferido.
Multas para obras atrasadas
Quem não concluir a obra em 48 meses pagará multa de 50% do valor do metro quadrado do terreno para cada metro quadrado de potencial construtivo gerado. O descumprimento de regras do Termo de Conduta Urbanística também poderá gerar multa.
A mensagem do prefeito à Câmara afirma que os benefícios fiscais serão compensados por aumento de arrecadação ao longo dos 12 anos. A projeção aponta receitas do Imposto Sobre Serviços (ISS) incidente sobre obras como fonte de compensação que pode superar a renúncia de receita.
