Fransciny Ferreira
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) protocolou na terça-feira (1º) réplica no Supremo Tribunal Federal (STF) na qual rejeita a solução proposta pela Advocacia-Geral da União (AGU) para o caso das taxas cartorárias de Minas Gerais e insiste na suspensão integral das novas regras de emolumentos no estado, para todos os registros imobiliários e não apenas os vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida.
A petição foi apresentada nos autos da ação, de relatoria do ministro André Mendonça, que tramita sob rito abreviado e será levada diretamente ao plenário. O processo questiona alterações na Lei estadual 15.424/2004 promovidas pelas Leis 25.125/2024 e 25.367/2025, que criaram até 100 faixas progressivas das taxas dos cartórios no estado e incluíram o custo global da obra na base de cálculo dos registros imobiliários.
Como mostrou O Fator, a AGU se manifestou pela procedência parcial do pedido, com base em nota técnica do Ministério das Cidades. O órgão reconheceu que o novo regime impõe ônus desproporcional sobre empreendimentos habitacionais de interesse social e propôs que o STF adotasse interpretação conforme a Constituição Federal para afastar a incidência das novas regras apenas nas operações do PMCMV.
A simulação apresentada pela pasta apontou que o custo médio dos emolumentos por unidade habitacional passou de R$ 94,54 para R$ 1.140,50, com variações superiores a 1.000%. Na Faixa 2 do programa, o aumento consome 86% do desconto complementar concedido pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Na Faixa 1, o comprometimento chega a 61% da renda mensal de famílias com rendimento médio de R$ 1.882.
A Abrainc, que representa as maiores incorporadoras do país, afirmou ao STF que essa saída é insuficiente. “Se a exação é desproporcional a ponto de comprometer a viabilidade de empreendimentos de interesse social, não há fundamento constitucional para reputá-la proporcional quando aplicada aos demais empreendimentos imobiliários, sujeitos exatamente às mesmas regras de cálculo”, afirma a petição.
A entidade acrescentou que “a Constituição não admite taxas desproporcionais apenas para determinados contribuintes, nem autoriza que a aferição da proporcionalidade seja fragmentada conforme a destinação econômica do empreendimento”.
O que a ação questiona
A ação apresentada pela entidade ataca dois dispositivos da tabela de emolumentos de Minas. O primeiro é a Nota XVII da Tabela 4, que instituiu faixas progressivas de cobrança para operações imobiliárias acima de R$ 3,2 milhões: a cada R$ 500 mil excedentes, aplica-se uma cobrança adicional, com limite de 100 faixas. A regra original, aprovada em 2024, previa 300 faixas. Após reação do setor no estado, elas foram reduzidas no último ano para 100.
O segundo é o Item 13 da mesma tabela, que incluiu o custo global da obra na base de cálculo dos registros de parcelamento do solo. A associação argumentou que essa inclusão faz as taxas variarem conforme o valor da construção, sem relação com o custo da atividade registral.
Para a entidade, “a progressividade deixa de atuar como instrumento de quantificação do serviço e passa a operar como mecanismo de tributação da riqueza, reproduzindo a lógica dos impostos patrimoniais”. Segundo a petição, as duas mudanças resultaram em majoração de até 424% nos registros essenciais (loteamento, incorporação e condomínio).
Em um empreendimento padrão de 600 unidades e R$ 90 milhões de valor global, o custo registral teria saltado de aproximadamente R$ 258 mil para R$ 971 mil, aumento de 376%. Esse percentual, contudo, é contestado pelo governo mineiro e pela Assembleia Legislativa (ALMG).
Entidade aponta “ato-falho” do governo de Minas
Na réplica, a Abrainc rebate a alegação do Executivo estadual de que o aumento de mais de 300% decorreria de comparação com valores de 2004. A entidade afirma que o estudo tomou como base os valores já atualizados por portaria da Corregedoria-Geral de Justiça (CGJ) de dezembro de 2024, vigente antes das alterações, e que a lei estadual já previa correção inflacionária anual.
A petição classifica a alegação como um “ato-falho revelador”: “Ao supor que percentuais dessa ordem só poderiam remontar a 2004, [o governo] reconhece involuntariamente a anomalia do aumento.” A associação acrescenta que, se o estudo tivesse de fato utilizado valores de 2004, “os percentuais de aumento não estariam na casa das centenas, mas sim dos milhares”.
Os argumentos
A Abrainc afirmou ainda ao Supremo que as taxas cartorárias precisam manter relação proporcional com o custo do serviço prestado, sob pena de funcionarem como imposto disfarçado.
A petição cita ação, na qual a Corte derrubou a taxa de expediente de R$ 10 cobrada por Minas das seguradoras privadas para emissão de guias de arrecadação do DPVAT e fornecimento de dados cadastrais de proprietários de veículos, por considerar que ela impunha ônus desproporcional a um setor econômico.
O governo de Minas e a ALMG, por sua vez, argumentaram que a jurisprudência do STF não exige correspondência exata entre o valor de uma taxa e o custo do serviço e que o uso de faixas progressivas é técnica admitida.
A AGU também acompanhou esse entendimento. O órgão federal reconheceu que, do ponto de vista jurídico abstrato, as leis mineiras não são inconstitucionais. Já sobre a base de cálculo, governo estadual e AGU afirmaram que o “custo global da obra” não se confunde com a base do Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre construção civil, uma vez que se trata de grandeza econômica mais ampla.
Já para a entidade, na prática, é o valor da construção que define quanto se paga de emolumentos, o que reproduz a lógica de um imposto. Cita ainda que o STF proíbe, pela Súmula Vinculante 29, que taxas e impostos compartilhem a mesma base de cálculo.
A entidade também argumenta que a base de cálculo inclui o custo de uma construção futura, que pode nem se concretizar. Quanto ao limite de 100 faixas, apresentado pelo estado como mecanismo de contenção, a Abrainc disse que se trata de um teto “nominal, não funcional: não modera, não racionaliza e não impede a escalada da tributação”.
Acrescenta também que, enquanto o valor da operação crescer, a cobrança cresce junto, sem qualquer freio real.
Destino da arrecadação
A entidade que representa as incorporadoras também afirmou que a majoração das taxas não foi calibrada pelo custo da atividade registral, mas pela necessidade de alimentar fundos vinculados ao Ministério Público (MPMG), à Defensoria Pública (DPMG) e à Advocacia-Geral do Estado (AGE), que recebem até 40% da arrecadação.
A sequência legislativa, segundo a petição, reforça o argumento. A primeira alteração, aprovada em 2024, criou 300 faixas adicionais de cobrança e destinou 25% da arrecadação aos fundos. Já sete meses depois, uma nova lei reduziu as faixas para 100, mas elevou de 25% para 40% a parcela repassada.
Na leitura da instituição, o estado reduziu o número de faixas, mas compensou com uma fatia maior da receita para os fundos.
“Tudo isso, lembre-se, mesmo após atualizações inflacionárias anuais. Ou seja, a causa jurídica da exação nunca foi a referibilidade da taxa ao custeio do serviço ou à inflação, mas a ampliação do fluxo de recursos destinados aos fundos do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Advocacia-Geral do Estado. Esse dado é particularmente eloquente: recalibrou-se a forma de cobrança, mas intensificou-se a destinação da receita”, afirmou.
Já o governo de Minas e ALMG defenderam a constitucionalidade dessa destinação. A AGU também a considerou válida, lembrando que o STF já reconheceu, em outros casos, a possibilidade de leis estaduais direcionarem parcela das taxas a fundos ligados ao sistema do Judiciário mineiro.
A Abrainc rebateu: “Em termos simples: não se trata de afirmar que os fundos são legítimos, mas de reconhecer que não é constitucional inflar desproporcionalmente os emolumentos para financiá-los”.
Governo e ALMG também invocaram o Recompe, fundo que compensa cartórios pela prática de atos gratuitos (como registros civis de pessoas de baixa renda), como justificativa para a majoração.
A entidade contesta que o acréscimo na destinação ao fundo foi de apenas 1,34 ponto percentual (de 5,66% para 7%), insuficiente para justificar a criação de centenas de faixas e a elevação exponencial dos valores.
Legitimidade e próximos passos
O último ponto respondido na petição diz respeito à legitimidade. A ALMG questionou a legitimidade da Abrainc para propor a ação. O Legislativo alegou que a entidade não teria comprovado representatividade nacional.
A associação respondeu que possui 92 associadas em 12 estados e no Distrito Federal, incluindo incorporadoras como Direcional, MRV, Cyrela, Tenda e Cury, e que já foi admitida como amicus curiae no STJ em razão de sua capacidade de representação.
O caso agora aguarda parecer da Procuradoria-Geral da República antes de ser levado ao plenário pelo ministro André Mendonça.
